Nel 2025 il Comune di Roma ha introdotto una serie di nuove regole per gli affitti brevi, con l’obiettivo di contrastare l’abusivismo, tutelare il patrimonio storico e garantire maggiore sicurezza. Se affitti un immobile a fini turistici nella Capitale, questa guida ti spiega tutto ciò che devi sapere per essere in regola.
Ogni immobile destinato ad affitti brevi deve essere registrato nella Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) e ottenere un Codice Identificativo Nazionale (CIN). Questo codice:
Va esposto online e all’ingresso dell’immobile
È richiesto per pubblicare annunci su piattaforme come Airbnb e Booking
Deve essere comunicato in caso di controlli
Chi non lo espone rischia sanzioni da 800 a 8.000 euro.
A Roma è vietato installare cassette porta-chiavi (key box) su muri condominiali, facciate storiche o spazi pubblici. Il Comune ha intensificato i controlli e le rimozioni, con multe fino a 400 euro per ogni violazione.
Dopo mesi di incertezza normativa, il TAR del Lazio ha annullato l’obbligo di check-in in presenza. Oggi è possibile utilizzare sistemi di self check-in (come serrature smart, codici digitali o riconoscimento da remoto), purché i dati degli ospiti vengano trasmessi entro 24 ore alla Polizia tramite il portale Alloggiati Web.
Gli immobili destinati ad affitti brevi devono rispettare nuovi standard:
Estintore certificato CE ogni 200 m²
Sensori per gas e monossido di carbonio
Registro elettronico degli ospiti da inviare alla Polizia
Il Comune ha vietato il cambio di destinazione d’uso per trasformare uffici, magazzini o garage in case vacanza, soprattutto nei quartieri storici come Trastevere, Monti e il Centro. L’obiettivo è contenere l’overtourism e preservare la residenzialità.
Le regole fiscali seguono la normativa nazionale:
Cedolare secca al 21% solo per il primo immobile
Aliquota al 26% per i successivi
Obbligo di Partita IVA e SCIA per chi gestisce più di tre unità
Nel primo semestre del 2025, il Comune ha effettuato oltre 3.000 controlli. Un terzo degli host è risultato non in regola. Le verifiche riguardano:
Presenza del CIN
Conformità urbanistica
Sicurezza e registrazione degli ospiti
Aprire una casa vacanza o un B&B a Roma nel 2025 può sembrare un percorso complesso. Ma con Comfyhost, tutto diventa più semplice. L’azienda si occupa di ogni aspetto burocratico: dalla registrazione alla BDSR al rilascio del CIN, dalla presentazione della SCIA fino all’adeguamento agli standard di sicurezza.
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