Occupazione abusiva Airbnb: cos’è, cosa dice la legge e come difendersi come host
L’occupazione abusiva su Airbnb è uno degli incubi peggiori per chi gestisce affitti brevi. Si verifica quando un ospite non lascia l’alloggio alla scadenza della prenotazione, resta oltre il tempo concordato senza consenso, oppure utilizza la proprietà in modo illecito.
In Italia questa situazione può trasformarsi in un vero e proprio problema legale, paragonabile a un’occupazione senza titolo. Ecco cosa sapere e come tutelarsi.
Un ospite abusivo può configurarsi in vari casi, ad esempio:
Non riconsegna le chiavi al termine del soggiorno.
Resta nell’alloggio oltre il periodo prenotato (overstay non autorizzato).
Condivide l’accesso con altre persone senza permesso.
Rifiuta di lasciare l’immobile dopo una cancellazione o interruzione del contratto.
In questi casi, l’host non affronta solo una violazione contrattuale, ma anche un grave rischio per sicurezza e gestione dell’immobile.
La normativa italiana non prevede una procedura immediata per liberare un immobile occupato abusivamente. In linea generale:
Occupazione senza titolo → Il proprietario può avviare un ricorso per sfratto o rilascio dell’immobile.
Violazione di domicilio (art. 614 c.p.) → Se l’ospite si trattiene contro la volontà dell’host, può configurarsi reato penale. Tuttavia, spesso è necessario un ordine del giudice per l’intervento delle forze dell’ordine.
Contratto di locazione breve scaduto → L’ospite diventa irregolare, ma lo sgombero non è sempre immediato.
👉 In Italia, i tempi per riottenere la disponibilità dell’alloggio possono arrivare a mesi, motivo per cui la prevenzione è fondamentale.
Se gestisci un affitto turistico puro senza SCIA, l’ospite abusivo ricade in una zona grigia giuridica che può rallentare le procedure.
Se invece hai presentato SCIA/registrazione SUAP (per CAV, B&B, affittacamere):
Il rapporto con l’ospite è qualificato come prestazione ricettiva, non locazione abitativa.
È più semplice dimostrare il diritto all’immediato rilascio.
Le autorità tendono a collaborare con maggiore rapidità.
Le registrazioni su Alloggiati Web rafforzano la posizione legale dell’host.
👉 In pratica, essere registrati al SUAP come struttura ricettiva extralberghiera accelera l’iter di sgombero.
Per difenderti, tieni sempre a disposizione:
Copia della SCIA SUAP e ricevuta di protocollazione.
Regolamento interno con orari e condizioni di check-out.
Registrazioni Alloggiati Web ai sensi dell’art. 109 T.U.L.P.S.
Prove di danno economico (prenotazioni perse, penali, messaggi con ospiti successivi).
Cronologia delle comunicazioni con l’ospite e con Airbnb.
Questi documenti aiutano a ottenere provvedimenti rapidi dal giudice o dalle forze dell’ordine.
Inserisci nel tuo regolamento casa vacanze clausole chiare sul check-out e sulle penali in caso di permanenza oltre il termine.
Ad esempio:
“Il soggiorno non costituisce locazione abitativa ai sensi della L. 431/1998. Il mancato rilascio dell’alloggio comporta penale di €…/ora e l’attivazione immediata della procedura di rilascio ex art. 447-bis c.p.c.”
👉 Fatti sempre consigliare da un avvocato specializzato in diritto immobiliare per adattare le clausole alla normativa locale.
Airbnb non può eseguire sgomberi fisici, ma offre strumenti utili agli host:
Centro Assistenza per segnalare l’abuso e raccogliere prove.
Annullamento prenotazione in caso di violazioni gravi.
AirCover con copertura danni materiali e perdita guadagni.
Segnalazione del profilo ospite per avvisare altri host.
👉 Mantieni sempre la comunicazione con l’ospite dentro la chat di Airbnb: questo crea una traccia ufficiale utilizzabile in sede legale.
Documenta tutto: foto, video, messaggi.
Contatta immediatamente Airbnb.
Avvisa subito le forze dell’ordine se l’ospite rifiuta di andarsene.
Rivolgiti a un avvocato specializzato.
Mai tentare sgomberi “fai da te”: rischi conseguenze penali.
Cos’è l’occupazione abusiva su Airbnb?
È la permanenza oltre la prenotazione o l’uso improprio dell’alloggio senza consenso.
Quanto tempo serve per liberare l’immobile?
Con SCIA SUAP i tempi sono più rapidi, con locazione turistica possono richiedere mesi.
Airbnb può cacciare un ospite abusivo?
No, ma può annullare la prenotazione e assistere l’host. Lo sgombero compete solo al giudice e alle forze dell’ordine.
Come prevenire?
Regole chiare nel contratto, deposito cauzionale, comunicazioni solo via Airbnb, registrazione ospiti su Alloggiati Web.
La legge 80/2025 ha cambiato qualcosa?
Sì, introduce procedure più rapide contro le occupazioni abusive in strutture ricettive registrate.
Un ospite abusivo Airbnb può trasformarsi in un problema serio in pochissimo tempo. La miglior difesa per un host è la prevenzione, unita a documentazione accurata e all’iscrizione come struttura ricettiva SUAP.
Se ti trovi di fronte a un’occupazione abusiva, agisci subito: documenta, segnala, contatta le autorità e affida la gestione legale a un professionista.
Così tutelerai il tuo immobile, la tua attività e la tua tranquillità come host.